O que é INCC: Tudo o que Você Precisa Saber
No dinâmico e multifacetado mercado imobiliário brasileiro, onde inúmeros fatores influenciam tanto os compradores em busca de suas propriedades dos sonhos quanto as construtoras que orquestram a construção de novos empreendimentos, o Índice Nacional de Custo de Construção, conhecido como INCC, emerge como uma peça-chave.
Este índice desempenha um papel fundamental na manutenção do equilíbrio financeiro em projetos imobiliários, tanto para quem constrói quanto para quem compra.
Neste artigo, iremos analisar o universo do INCC, explorando o que ele é, como é calculado e, sobretudo, suas vantagens para as construtoras. A compreensão deste índice é essencial para todos os envolvidos na indústria da construção civil, pois impacta diretamente as decisões de compra, a gestão financeira dos empreendimentos e a satisfação dos clientes.
Portanto, vamos desvendar o INCC e revelar como ele desempenha um papel crucial na jornada imobiliária brasileira.
O que é INCC?
O INCC, ou Índice Nacional de Custo de Construção, é uma métrica calculada mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e tem como objetivo medir o aumento dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais.
Em suma, ele reflete as variações nos preços dos materiais, equipamentos, serviços e mão de obra envolvidos na construção civil.
Este índice desempenha um papel crucial na indústria da construção, especialmente na venda de imóveis ainda em fase de construção.
Tipos de INCC
Existem três tipos principais de INCC:
- INCC-10: Calculado entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência, fazendo parte do Índice Geral de Preços-10 (IGP-10).
- INCC-DI: Altera os custos na construção civil do primeiro ao último dia do mês de referência e integra os 10% do IGP-DI (Índice Geral de Preços– Disponibilidade Interna).
- INCC-M: Calcula a evolução dos custos da construção civil entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência, compreendendo 10% do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
História e Origem do INCC
O Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) tem uma história e origem interessantes, que remontam às décadas passadas, e ele se tornou uma ferramenta fundamental no cenário da construção civil no Brasil.
Origens do INCC:
- ICC - Custos da Construção: O precursor do INCC foi o Índice de Custos da Construção (ICC), criado em 1950 pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Inicialmente, esse índice tinha como foco apenas o mercado de construção do Rio de Janeiro. Ele foi desenvolvido para acompanhar os custos dos insumos utilizados em projetos de construção civil naquela região.
- Expansão e Evolução: Nas décadas seguintes, o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), parte da FGV, começou a expandir a cobertura do índice. Isso incluiu a incorporação de dados sobre os custos das construções habitacionais em outras cidades do Brasil, além do Rio de Janeiro.
- Adição de Elementos e Novas Cidades: À medida que o ICC evoluiu, foram adicionados elementos aos cálculos para refletir os custos mais atualizados da construção civil, incluindo avanços tecnológicos e serviços específicos. Também houve a inclusão de novas cidades no levantamento dos dados.
- Substituição pelo INCC: Finalmente, em fevereiro de 1985, o ICC foi substituído pelo atual INCC, o Índice Nacional de Custo de Construção. Com essa mudança, o INCC passou a englobar ainda mais itens em seu cálculo, além de abranger novas cidades brasileiras.
Em resumo, o INCC é um indicador que evoluiu ao longo das décadas para abranger uma variedade de fatores e refletir os custos da construção civil em diferentes partes do Brasil.
Sua origem está ligada à necessidade de acompanhar e ajustar os custos de construção em um mercado imobiliário em constante evolução, e ele continua desempenhando um papel crucial no setor da construção no país.
Funcionamento Atual do INCC
O INCC é composto pela média aritmética ponderada dos dados coletados em sete cidades brasileiras: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.
Ele é calculado levando em consideração quatro fatores principais: materiais, equipamentos, serviços e mão de obra. Os preços dos materiais são ainda subdivididos em três grupos: estruturais, instalações e acabamentos.
Os dados são coletados por meio de orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil, abrangendo 64 itens de mão-de-obra e 659 itens dos outros três fatores.
O sistema de ponderação considera as variações de custos entre as cidades e os tamanhos dos mercados de construção habitacional em cada uma delas, atribuindo pesos percentuais que somam cem.
Como o INCC é Calculado?
O cálculo do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) é um processo complexo que envolve a coleta de dados e a aplicação de fórmulas específicas. A Fundação Getúlio Vargas (FGV) é a responsável por calcular e divulgar esse índice mensalmente.
Abaixo, descrevo os principais passos envolvidos no cálculo do INCC:
- Coleta de Dados: A FGV realiza pesquisas de preços e custos em sete capitais brasileiras: Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Essas cidades são escolhidas para representar diferentes regiões do país e refletir as variações de custos em áreas urbanas relevantes.
- Classificação de Custos: Os custos são divididos em quatro categorias principais, cada uma com seus respectivos subitens:
- Materiais: Inclui os materiais de construção utilizados na obra, como tijolos, cimento, aço, etc.
- Equipamentos: Engloba os equipamentos e maquinaria utilizados na construção.
- Serviços: Engloba os serviços relacionados à construção, como mão de obra, serviços técnicos, entre outros.
- Mão de Obra: Refere-se aos custos associados à contratação de trabalhadores para a construção.
- Ponderação de Custos: Cada categoria de custo recebe um peso específico com base em sua importância relativa na construção civil. Essa ponderação é feita levando em consideração as proporções de gastos em cada uma das categorias.
- Coleta de Preços: A FGV coleta preços de uma variedade de fontes, como fornecedores, empreiteiras, empresas de serviços e órgãos públicos. Esses preços são coletados para os itens específicos em cada categoria de custo.
- Cálculo dos Subíndices: Com base nos preços coletados e na ponderação de custos, a FGV calcula subíndices para cada categoria de custo (materiais, equipamentos, serviços e mão de obra) e para cada cidade pesquisada.
- Cálculo do INCC: O INCC é calculado a partir da média ponderada dos subíndices das categorias de custo. A fórmula geral é a seguinte:
- INCC = (Peso_Materiais * Subíndice_Materiais) + (Peso_Equipamentos * Subíndice_Equipamentos) + (Peso_Serviços * Subíndice_Serviços) + (Peso_Mão_de_Obra * Subíndice_Mão_de_Obra)
O resultado desse cálculo representa o INCC mensal, que reflete as variações de custos na construção civil durante o período avaliado.
É importante destacar que o INCC é calculado com base em uma metodologia específica e é amplamente utilizado para reajustar parcelas de contratos de compra de imóveis em construção, garantindo que os valores sejam atualizados de acordo com as mudanças nos custos da construção civil.
A Importância e Aplicações do INCC (Índice Nacional de Custo de Construção)
O Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) é uma ferramenta fundamental no contexto da construção civil no Brasil, com diversas aplicações e uma importância significativa para vários setores.
Abaixo, exploraremos a importância do INCC e suas principais aplicações:
Reflete os Custos da Construção Civil:
O INCC é um indicador que reflete de maneira precisa os custos envolvidos na construção civil.
Ele considera não apenas os materiais utilizados, mas também os custos com mão de obra, equipamentos e serviços. Isso faz dele uma métrica abrangente para acompanhar a evolução dos custos na construção.
Reajuste de Contratos e Parcelas:
Uma das aplicações mais diretas do INCC é o reajuste de contratos e parcelas de imóveis em construção. Construtoras usam o INCC para atualizar os valores das parcelas de acordo com a evolução dos custos da obra.
Isso é crucial para garantir que os clientes não percam poder de compra devido à inflação durante a construção.
Planejamento Financeiro para Construtoras:
Para as construtoras, o INCC desempenha um papel essencial no planejamento financeiro. Ele ajuda as empresas a estimar os custos futuros e a precificar seus empreendimentos de forma a manter margens de lucro adequadas.
Proteção Contra a Inflação:
O INCC atua como uma ferramenta de proteção contra a inflação nos preços dos insumos da construção civil.
À medida que os custos sobem, o INCC permite que as parcelas dos compradores sejam ajustadas de acordo, evitando perdas significativas de poder de compra ao longo do tempo.
Transparência nas Negociações:
Para os compradores de imóveis na planta, o INCC fornece transparência nas negociações.
Eles podem acompanhar como as parcelas são corrigidas e entender que os valores estão ligados diretamente aos custos de construção.
Indicador Econômico:
O INCC também é usado como um indicador econômico que reflete a saúde do setor de construção civil no Brasil.
Variações significativas no INCC podem indicar mudanças na demanda por construção e podem afetar as decisões de investimento.
Base para Negociações Contratuais:
Além do reajuste de parcelas, o INCC é frequentemente utilizado como base para negociações contratuais entre construtoras e clientes.
Ele fornece uma métrica objetiva para ajustar os termos contratuais quando há atrasos ou mudanças no projeto.
Acompanhamento de Custos Governamentais:
O governo brasileiro também utiliza o INCC para acompanhar os custos em projetos públicos de construção, o que ajuda a manter o controle sobre os gastos governamentais.
O INCC desempenha um papel vital na construção civil e no mercado imobiliário brasileiro.
Sua capacidade de refletir os custos reais da construção, proteger o poder de compra dos compradores e fornecer informações transparentes o torna uma ferramenta indispensável para construtoras, compradores de imóveis, investidores e órgãos governamentais.
A compreensão do INCC e suas aplicações é essencial para tomar decisões informadas no dinâmico setor imobiliário brasileiro.
Vantagens do uso do INCC pelas Construtoras
Para as construtoras, o INCC desempenha um papel vital na gestão financeira de empreendimentos imobiliários. A principal vantagem de usar o INCC na cobrança das parcelas de seus projetos é a manutenção do poder de compra do valor acordado com o cliente.
Em outras palavras, o INCC é utilizado para proteger os valores dos financiamentos de imóveis na planta diretamente com a construtora.
Isso previne a erosão do poder de compra causada pela inflação nos preços dos insumos na construção civil que pode ocorrer durante a construção do empreendimento. Também ajuda a refletir aumentos mais sensíveis que afetam exclusivamente a construção civil, como os reajustes salariais do setor.
É importante notar que os efeitos da correção do INCC geralmente se manifestam com um atraso de dois meses, ou seja, a parcela paga em um mês é ajustada com base no índice de dois meses atrás.
Além disso, o INCC incide não apenas nas parcelas iguais do empreendimento, mas também em parcelas intermediárias, balões e chaves, garantindo que nenhuma parte do pagamento da obra fique defasada em termos de valores.
Cuidados na Forma de Cobrança
A aplicação do INCC deve ocorrer somente durante a construção do imóvel na planta, a fim de evitar que as parcelas pagas pelos clientes percam valor à medida que a obra progride e os custos de construção aumentam. Caso a construtora atrase a entrega do imóvel, o INCC deve deixar de ser utilizado no mês de entrega estipulado pelo contrato.
Neste ponto, é importante destacar que ainda não existe um consenso claro entre os tribunais sobre como proceder após o mês de entrega. Algumas decisões determinam que o INCC deve ser congelado no valor do mês de entrega, enquanto outras sugerem a correção das parcelas por meio de outro índice mais favorável ao comprador, como o IGP-M.
Além disso, as construtoras não podem acrescentar juros às parcelas dos imóveis na planta; esses juros só podem ser cobrados pela instituição financeira que financiou a habitação após a entrega do imóvel pela construtora.
No entanto, é importante destacar que nem todo valor adicional cobrado além do INCC pelo imóvel na planta é uma cobrança indevida. Por exemplo, a construtora pode cobrar o Seguro Garantia de Entrega de Obra (SGEO), que serve como proteção contra atrasos na entrega da obra aos clientes.
Como Acompanhar o INCC
Acompanhar o Índice Nacional de Custo de Construção (INCC) é essencial para construtoras, compradores de imóveis e investidores que desejam entender e monitorar as tendências nos custos de construção.
Aqui estão algumas maneiras de acompanhar o INCC:
- Sites Oficiais e Relatórios da FGV: A Fundação Getúlio Vargas (FGV) é a entidade responsável pelo cálculo e divulgação do INCC. O site oficial da FGV costuma disponibilizar os dados mais recentes do INCC, bem como relatórios e análises detalhadas sobre o índice. Acesse o site da FGV regularmente para se manter atualizado.
- Assinaturas de Serviços Financeiros: Muitas instituições financeiras e empresas de análise econômica oferecem serviços de assinatura que fornecem informações atualizadas sobre uma variedade de índices econômicos, incluindo o INCC. Você pode considerar assinar um desses serviços para receber atualizações regulares por e-mail ou acesso a plataformas online.
- Consultoria de Mercado Imobiliário: Consultores e empresas especializadas em mercado imobiliário costumam acompanhar o INCC e oferecer análises de mercado. Eles podem ser uma fonte valiosa de informações e orientações sobre como o INCC afeta o setor imobiliário local.
- Notícias Econômicas: Acompanhe as notícias econômicas em fontes confiáveis, como jornais financeiros e sites de notícias. Essas fontes frequentemente relatam as últimas tendências econômicas, incluindo movimentos nos índices de custo de construção.
- Publicações Setoriais: Revistas e publicações específicas da indústria de construção civil podem conter análises detalhadas sobre o INCC e seu impacto no setor. Assinar essas publicações pode ser uma forma de se manter informado.
- Redes Sociais e Fóruns: Participe de grupos online, fóruns e redes sociais relacionados ao mercado imobiliário e à construção civil. Muitas vezes, profissionais compartilham informações e discutem as implicações do INCC nessas comunidades.
- Consultores Financeiros: Se você é um comprador de imóveis ou investidor, considere consultar um profissional financeiro. Eles podem explicar como o INCC afeta seu investimento específico e ajudá-lo a tomar decisões informadas.
- Bancos e Instituições Financeiras: Se estiver financiando a compra de um imóvel, seu banco ou instituição financeira pode fornecer informações sobre como o INCC afeta seu contrato de financiamento.
Lembre-se de que o INCC é um índice fundamental para o mercado imobiliário, pois afeta o custo de imóveis em construção. Portanto, estar bem informado sobre as mudanças no INCC pode ajudá-lo a tomar decisões financeiras mais inteligentes no setor imobiliário.
Diferença entre o INCC e a Taxa de Evolução de Obra
Enquanto o INCC é responsável por corrigir os valores da construção do imóvel até a entrega das chaves, a taxa de evolução de obra é um valor que os bancos cobram das construtoras.
Esse valor é repassado para o comprador quando ele adquire o imóvel ainda na planta, entre a assinatura do contrato de financiamento e a individualização das matrículas do imóvel, que ocorre após o término das obras.
Perguntas Frequentes
Aqui estão algumas perguntas comuns relacionadas ao INCC:
Qual o valor do INCC hoje?
O valor atual do INCC em agosto de 2023 é de 3,23% no caso do INCC-DI e de 3,06% no caso do INCC-M, de acordo com dados divulgados pela FGV há 2 dias.
O QUE É O INCC é como funciona?
O INCC, que significa Índice Nacional de Custo de Construção, é uma taxa que acompanha os aumentos nos custos de materiais e mão de obra na construção civil.
Ele é utilizado para calcular os reajustes nos valores de contratos de compra e venda de imóveis em construção ou na planta.
Quando o INCC pode ser cobrado?
O INCC pode ser cobrado nos casos de financiamento imobiliário de imóveis em construção ou na planta. Ele não é cobrado quando o imóvel é comprado à vista.
Tem como não pagar o INCC?
Não é possível evitar o pagamento do INCC quando ele é aplicável, pois ele é uma parte legítima dos custos associados à construção do imóvel.
Como está o INCC em 2023?
Em 2023, o INCC-DI acumulado nos últimos 12 meses é de 3,23%, enquanto o INCC-M acumulado nos últimos 12 meses é de 3,06%, de acordo com dados da FGV.
Qual INCC as construtoras usam?
As construtoras podem usar diferentes tipos de INCC, como o INCC-10, INCC-DI, ou INCC-M, dependendo das condições contratuais e das especificidades do projeto imobiliário em questão.
Cada um desses índices tem um período de cálculo específico, como mencionado no artigo anterior.
Conclusão
O INCC desempenha um papel essencial no mercado imobiliário, proporcionando uma base sólida para a correção de parcelas em financiamentos de imóveis na planta. Para as construtoras, ele é uma ferramenta valiosa que ajuda a manter o poder de compra dos clientes e a refletir os aumentos de custos no setor da construção civil.
No entanto, é fundamental que as construtoras e os compradores entendam as regras e nuances relacionadas ao INCC para evitar conflitos e garantir uma transação justa e transparente. A gestão eficaz do INCC é uma parte fundamental do sucesso no mercado imobiliário brasileiro.
Em resumo, o INCC é mais do que apenas um índice - é um elemento crucial na jornada de compra de um imóvel, tanto para compradores quanto para construtoras, que influencia diretamente os resultados financeiros e a satisfação de ambas as partes envolvidas.
Portanto, é fundamental compreender seu funcionamento e suas implicações para tomar decisões informadas no mercado imobiliário brasileiro.
Rezende Junior
Empresário apaixonado pela internet, cria conteúdo nas horas livres, sempre dedicado a explorar novas oportunidades e potencialidades do mundo online.
